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房地產開發企業破產中的購房人利益保護
發表時間:2019-10-15 發布者:Admin 點擊率:654

浙江永大(紹興)律師事務所    王  萍  徐雨朦

    內容提要:房地產開發企業破產時,存在眾多不同類別的債權人,破產企業財產難以清償全部債務時,需要對債權人利益進行衡量以確立清償順序。購房人作為一類特殊的債權人,對其利益進行特別保護符合優先權制度的價值取向,在權利順位上優先于工程款優先受償權和抵押權有其合理性。從保障購房人利益出發,對管理人解除購房合同的權力應做必要限制;同時,在不同情形下,購房人可以選擇行使取回權或主張優先受償權以實現債權。

    關鍵詞:房地產開發企業  破產  購房人利益  解除權 取回權  優先受償權

    我國房地產行業經過近二十年的高速發展,隨著市場飽和,逐漸呈放緩趨勢,加之受經濟下行壓力和房地產調控政策影響,近年來有不少中小型房地產開發企業因陷入資金困境而破產。相較于其他企業,房地產開發企業破產波及的利益群體眾多,產生的影響也更大。破產房地產開發企業的債權人包括購房人、金融機構、工程承包商、材料供應商、稅收機關、勞動者等多方主體,而購房人是其中人數最多的債權人,如何妥善安排破產債權的清償順序,如何合理保護廣大購房人利益,是在房地產開發企業破產過程中需著重解決的問題。鑒于立法規定不明確、司法適用不統一,這一問題也頗為值得研究。

    一、購房人利益優先保護之必要

   (一)購房人利益保護現狀

    1.優先保護之導向

    關于破產程序中的購房人利益保護,立法并無明確規定,只有相關司法解釋有所涉及。根據《關于審理企業破產案件若干問題的規定》(以下簡稱《破產規定》)第七十一條[1]的規定,購房人如符合該條款中第(五)項、第(六)項規定的情形,則所購房產不屬于破產財產。

    根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)的規定[2],購房人交付全部或者大部分購房款后即取得優先于普通債權、抵押權和工程價款優先受償權的權利順位。

    以上司法解釋均表明,司法實踐中在房地產企業破產時給予了購房人非常明顯的傾斜保護,其優先性不僅高于普通債權,而且還高于屬于物權性質的抵押權和合同法明確規定的工程款優先權。

    2.司法適用之亂象

    雖然司法解釋賦予了購房人在破產程序中的優先性權利,但上述兩個司法解釋在實際適用過程中存在諸多爭議之處,裁判結論也多有差異。

    首先,自《最高人民法院關于適用<中華人民共和國企業破產法>若干問題的規定(二)》(簡稱《破產法解釋(二)》)出臺后,關于《破產規定》第七十一條是否適用就出現爭議,因為《破產法解釋(二)》第二條[3]僅規定了四種不屬于債務人財產的情形,未列舉《破產規定》第七十一條第(五)、第(六)項情形。于是,有人認為《破產規定》第七十一條與《破產法解釋(二)》第二條相抵觸,基于“新法優于舊法”的原則,《破產規定》第七十一條不應再適用;但亦有人認為兩者并不抵觸,《破產法解釋(二)》第二條存在兜底條款,且兩個司法解釋一個規定的是不屬于破產財產的范圍、另一個規定的是不屬于債務人財產的范圍,并不是同一范疇。這一爭議延伸至審判實踐,出現了判決不統一的現象。例如最高人民法院在2017年5月26日做出的(2017)最高法民申1429號案件判決中認為《破產規定》未被最高人民法院廢止,《破產法解釋二》第二條也未否定《破產規定》第七十一條的適用;而隨后2017年11月2日最高法又在(2017)最高法民申3088號一案中認定:《企業破產法(試行)》廢止后,針對該部法律所制定的《破產規定》原則上應不再適用,尤其是《企業破產法》施行后發布的《破產法解釋二》第二條作出了不同于《破產規定》第七十一條的規定,根據新法優于舊法的規則,應適用《破產法解釋二》。

    其次,在《批復》的適用上,對于購買商鋪或購買多套房的情況下是否享有優先權也有分歧,實踐中管理人和法院多是根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議和復議規定》)第二十九條[4]的規定將享有優先權的范圍限定為消費性購房,即為居住所購且名下僅一套房,但亦有法院認可購買商鋪也享有優先權,且執行領域的司法解釋直接適用破產程序也值得商榷。

   (二)購房人利益優先保護之依據

    1.法理依據

    現實中購房人利益得以優先保護的主要依據來源于前述司法解釋的規定,但在立法未明確賦予購房人優先權的情況下,司法解釋賦予的購房人優先權地位超越了其他法定優先權,此做法難免受到質疑。討論應否確立購房人優先權,有必要先考察優先權制度的緣起及功能。優先權,是指根據法律規定,某些特殊類型的債權的債權人在債務人財產上享有的優先受償的權利。優先權制度起源于羅馬法,羅馬法最初設立優先權制度的目的就在于保護弱者、實現社會實質正義,如規定了嫁妝、喪葬費用返還的優先權和被監護人或保證人對于監護人或被保證人的損害賠償優先權。[1]《法國民法典》和《日本民法典》均繼受了羅馬法的優先權制度,將優先權視為一種擔保物權;德國法則是通過程序法中清償順序的規定賦予某些需特殊保護的債權以優先受償的效力。我國立法中出現優先權規定的社會背景是經濟體制改革和經濟發展過程中新的社會矛盾不斷出現,為解決社會問題、穩定社會秩序,立法對某些債權給予了特殊保護,如為保護破產企業勞動者權益規定了工資優先權、為解決普遍存在的建筑工程款拖欠問題而規定了工程款優先受償權,這些規定無不體現了優先權制度立足弱者合法權益保護,顧及社會公共利益維護,伸張正義之價值取向。[2]

    優先權的設立目的在于突破債權平等原則,實現實質公平,需要優先保護的債權一定是對債權人利益影響重大,同時又缺乏其他法律制度保護,如若在債務人破產時,要求此類債權人與其他債權人處于同一地位受償,這些債權人可能會處于比其他債權人更為不利的地位。[3]在購房人支付全部或大部分購房款后,房地產開發企業卻未交房,相當于同時享有了房屋價值和購房款雙重利益,此時,購房人如果只能作為普通債權人等待破產分配,無異于用購房人的購房款幫助破產企業償還其他債務,對購房人而言是極不公平的。因此,在法律層面直接賦予購房人優先受償的權利,是保護購房人利益的必要手段,符合現階段社會利益和經濟發展需要,契合優先權制度追求的價值目標。

    2.政策考量

    雖然立法未明確規定購房人的優先權,但基于我國的基本國情和現實需要,有必要在破產法領域確立購房人優先權制度。一方面,賦予購房人優先權是保護弱者生存權益、維護社會秩序的需要。房屋在我國具有特殊功能,其不僅在于滿足居住權這一基本生存權所需,由于我們社會保障水平較低,房屋還發揮著社會保障功能,在遭遇重疾時賣房治病以及以房養老等。而以目前的市場價格,購買一套房屋基本需要傾盡大多數家庭的全部財力,還要背負銀行貸款等債務。如果購房人支付了全部或大部分購房款后,因房地產開發企業破產而遭受難以承受的損失,這無異于剝奪了眾多家庭的奮斗成果和希望,引起的社會動蕩可想而知。另一方面,賦予購房人優先權也是保障房地產交易安全、穩定經濟秩序的需要。在相當長的一段時期內,房地產行業仍將是我國國民經濟的支柱性產業,如果房地產開發企業破產使得大量購房人遭受重大經濟損失,將極大增加房地產交易的風險,特別在房地產行業不景氣、房地產開發企業破產增多的時期,將更加動搖人們購買房產的信心,不利于房地產行業的發展。因此,優先保護購房人利益亦有維護社會秩序之政策考量。

    二、購房人權利順位

    房地產開發企業破產時,往往會同時存在抵押擔保的債權、建設工程款債權等具有優先性的債權,如果購房人也享有優先權,則這些權利之間極有可能會產生沖突,此時就需要通過確定權利順位解決沖突問題。在《法國民法典》中,優先權是居于抵押權之前的擔保物權,我國司法解釋《批復》確立的權利順位為購房人權利優于工程款優先受償權和抵押權。對此,有觀點認為,如此強大的對抗力,由于購房人人數和權利金額缺少公示,銀行放貸難以預估風險,擔保物權不能發揮擔保作用,會損害金融安全;而工程款雖無公示,但建設工程本身具有公示性,銀行可通過評估建設工程價值預判風險,據以核算貸款利息。[4]這一觀點更多地是站在銀行立場考慮問題,未綜合比較銀行、承包人、購房人三者規避風險的能力,亦未充分認識法定優先權的特點。

    物權公示原則是通過公示這一外部可辨認的方法,表明物權變動的結果,從而保護交易安全。占有或登記雖然是《物權法》規定的公示方法,但《物權法》也做了“法律另有規定的除外”之規定,優先權基于法律的直接規定而產生,法律規定本身就是一種公示方式,甚至具有比登記、占有更強的公示效力。[5]因此,通過立法明確規定購房人優先權之后,其他債權人包括銀行即可知曉,并且房地產開發企業必將出售其所開發的住宅,銀行在放貸時完全可以向申請貸款的企業了解其開發的住宅數量和銷售價格,從而預估風險。

    從生存權優于經營權的角度,賦予購房人優于抵押權和工程款債權的優先權順位有其合理性和必要性。雖有觀點認為,工程款優先權背后存在施工工人的工資利益,也屬于生存權,但隨著我國建筑施工領域工資保障制度的不斷完善、勞動力市場供需變化以及新一代勞動者維權意識的提高等多方面因素,現今勞動者被拖欠工資的現象已較為少見,購房人利益保護不會與保障施工工人工資利益之間產生沖突。與享有抵押權的銀行和享有工程款優先權的承包人相比,購房人更加缺乏債權保障手段和抗風險能力。購房人通常難以了解房地產開發企業資金狀況及工程進展情況,在將全部或大部分購房款支付給房地產開發企業之后,除了期待交房外,沒有任何可以預估或規避風險的手段。而對于銀行來說,在放貸時可以通過專業的審核來預估風險,在發放貸款的過程中也可以通過分批放貸、審查企業經營情況來防范風險。對于工程承包人而言,與房地產企業為合作方,對風險具有更強的控制能力,在發包人不按時支付工程款時,也可通過停工防止損失擴大。

    三、購房人利益保護之路徑

    (一)管理人解除購房合同之限制

    《企業破產法》第十八條[5]規定了管理人對債務人在破產申請受理前成立但尚未履行完畢的合同有權決定解除或繼續履行,該規定除將適用范圍限定為雙方均未履行完畢的合同外,并無其他除外情形,實踐中管理人行使選擇權的標準并不統一,雖然該制度的目的是實現破產財產價值最大化,但破產財產最大化原則在我國《企業破產法》中也無明確規定,缺乏具體的判斷標準,如果管理人本著債務人利益最大化即可在任何情況下解除合同,可能會不當損害合同相對方的利益,或者與其他制度如物權法的預告登記制度產生沖突,因此越來越多的學者提出在特殊情況下,對管理人的解除權進行一定的限制。[6]

    雖然不少人主張采取國外通行的“商業判斷”標準,只要能實現破產財產價值最大化,管理人即可行使解除權。但即使在破產法比較發達的美國,也有學者主張在適用“商業判斷”標準時應注意合同解除對相對人的影響,并且實踐中也有判例會考慮“利益平衡”標準,即法官在考量是否解除合同時平衡雙方當事人的利益和得失,如解除合同使相對方受到的損失明顯過度超過了債務人獲得的利益時,則不支持解除合同。[7]因此,我國也不應絕對化適用這一標準,應對管理人的合同解除權進行一定限制,至少以下兩種情形下的購房合同不宜解除:

    1.購房人已支付全部或大部分購房款的合同

    《破產法》第十八條規定的管理人有權解除的條件是雙方均未履行完畢,因此在購房人已支付全部購房款的情形下,管理人不具備解除條件,自然無權解除購房合同。

    在購房人未支付完畢購房款的情況下,雖然符合適用《企業破產法》第十八條的條件,但也不宜任意解除合同。在購房人已經支付大部分購房款的情況下,以目前房價而言絕對金額都不低,很多購房人往往需要通過銀行貸款才能支付,此時如果解除合同,購房人已付購房款作為普通債權能夠獲得清償的比例一般情況下都極低,對購房人而言相當于錢房兩空。根據房地產價格長期以來的增長形勢,房地產開發企業破產時的房產價值一般會超過甚至遠遠超過出售時的價格,此時解除合同固然能夠增加債務人財產的價值,確實也有人認為這種情況下不解除合同相當于以較高價值的房產換取較低金額的購房余款,不符合破產財產最大化標準。[8]但持這一觀點的人顯然沒有考慮一個問題,即房屋增值的利益為什么要歸屬開發商而不是購房人?開發商在確定銷售價格時已經將自身利潤計算在內,房屋出售后房價漲跌均與其無關,購買房屋后的增值利益本來就應歸屬購房人,破產財產最大化原則也是為了實現債權的公平受償,將原本屬于購房人的利益拿去分配給其他債權人并不公平,因此管理人應當收取購房余款而不是解除合同。[9]

    2.已辦理預告登記的合同

    我國《物權法》、《企業破產法》均未規定預告登記在破產程序中的效力,但國內通說認為預告登記具有破產保護效力。《企業破產法》第十八條雖未規定預告登記對管理人選擇權的限制,但如果允許管理人解除已辦理預告登記的購房合同,無疑會導致預告登記的立法目的落空。

    由于從合同訂立到物權取得可能會經歷較長的時間,為防范這一過程中可能出現的法律風險,尤其是防止房地產開發企業“一房二賣”,購房人可以通過預告登記限制其處分行為。預告登記的目的在于保障未來發生的物權變動,該未來物權的取得對權利人意義重大,權利人對該物權充滿期待,才會利用預告登記的手段防范風險,破產風險當然也應包含在內。[10]預告登記雖不能使預告登記人取得物權,但可以使權利人的債權產生對抗第三人的效力,在破產程序中當然也應能夠對抗其他普通債權人。如果管理人解除已辦理預告登記的購房合同,則購房人既不能實現物權,其債權也只能作為普通債權申報,預告登記制度的價值將不復存在。因此,為防止預告登記的立法目的在破產程序中無法得到實現,應限制管理人對辦理預告登記的合同行使解除權。

    (二)購房人之取回權

    取回權是權利人在破產程序中向管理人請求返還其“不屬于債務人財產”的權利,我國《企業破產法》第 38 條[6]對取回權做了規定,根據該規定,房地產開發企業破產時,如果購房人尚未辦理產權登記,似乎并無行使取回權的余地,理論上原本也有較多人持“取回權需以所有權為基礎”的觀點,但現在越來越多的學者提出取回權的基礎權利也可以是債權。《日本破產法》也承認債權可以作為取回權的基礎,[11]對此,我國可以借鑒,對于一些具有特殊性的債權賦予債權人在特定情形下享有取回權。事實上,我國已有相關規定,本文前述司法解釋《破產規定》第七十一條第(五)項、第(六)項規定的兩種不屬于破產財產的情形,權利人均尚未取得所有權,只享有債權。遺憾的是,《破產規定》第七十一條并沒有進一步明確該類不屬于破產財產的特殊財產應如何處置;并且由于《破產法司法解釋二》第二條未再規定這兩種情形,使得《破產規定》第七十一條的存廢爭議始終存在。

    從保護購房人利益出發,在房屋已經建成交付或具備交付條件時,應當允許購房人依據《破產規定》第七十一條行使取回權,請求管理人協助辦理產權證。首先,購房人已經完全支付對價或者占有房屋,根據一般觀念和預期,辦理產權證或過戶登記只是早晚的事,如果僅僅因為此時出賣人破產,眼看即將取得所有權的房屋就要淪為可能無法獲得清償的普通債權,有違基本的公平理念。其次,房地產開發企業在破產前已經取得房屋對價,僅僅因為程序問題在破產時仍握有房屋所有權,出現了破產企業持有雙重財產價值(房屋價值+貨幣價值)的不合理狀態,此時如果不允許購房人行使取回權,會造成不平等地損害債權人的利益,也背離了破產法公平分配的原則。[12]最后,《破產規定》第七十一條與《破產法司法解釋二》第二條之間并不存在實質性沖突,應承認其效力。兩者規定使用了不同概念,前者是“破產財產”,后者是“債務人財產”,這一變化源于我國破產立法由《企業破產法(試行)》時期的清算主義立場向《企業破產法》的再建主義立場發展,再建主義立法更注重促進破產企業再生,所以在宣告破產以前,債務人財產都以債務清理和企業重整為主要任務,只有企業宣告破產之后,債務人財產才轉化為破產財產用以分配。房屋如果已經建成交付或待交付,辦理產權過戶手續并不會影響企業重整,企業即使重整也不能將建成房屋再行銷售獲取雙重利益。

    (三)購房人之優先受償權

    如果房地產開發企業破產時,房屋尚未建成竣工,不具備交付的條件,在這種情況下,購房人無法行使取回權,只能根據《批復》的規定就購房款債權主張優先受償權。如前所述,《批復》賦予購房人享有優先于抵押權和工程款優先受償權的地位具有合理性,但具體適用中,關于消費購房的認定尚缺乏明確標準,《執行異議和復議規定》第二十九條固然可資參考,但也不宜機械套用,搞一刀切的做法,仍需要根據案件的具體情況具體分析,結合購房人的家庭成員情況、經濟水平等因素進行綜合認定,尤其是需要衡量債權無法實現對購房人生存保障的影響程度。[13]例如在安徽深廣建筑安裝有限公司與宣城瀛東投資有限公司、陳尚坤破產債權確認糾紛一案中,法院就基于購房人購買商鋪的功能和收益主要是為了保障家庭生活而認定仍屬于消費購房,享有優先受償權。即使購房人名下有不止一套房屋,也并不必然屬于投資性質,因為很多家庭是為子女未來成家居住之需所購。當然,如果查明所購房屋確實屬于投資性質或以房抵債等非消費型購房,自無主張優先受償權之資格。



    [1] 《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條:下列財產不屬于破產財產:(一)債務人基于倉儲、保管、加工承攬、委托交易、代銷、借用、寄存、租賃等法律關系占有、使用的他人財產;(二)抵押物、留置物、出質物,但權利人放棄優先受償權的或者優先償付被擔保債權剩余的部分除外;(三)擔保物滅失后產生的保險金、補償金、賠償金等代位物;(四)依照法律規定存在優先權的財產,但權利人放棄優先受償權或者優先償付特定債權剩余的部分除外;(五)特定物買賣中,尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物;(六)尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產;(七)債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產;(八)所有權專屬于國家且不得轉讓的財產;(九)破產企業工會所有的財產。

    [2] 《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》:一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人

    [3]《最高人民法院關于適用《中華人民共和國企業破產法》若干問題的規定(二)》第二條:下列財產不應認定為債務人財產:(一)債務人基于倉儲、保管、承攬、代銷、借用、寄存、租賃等合同或者其他法律關系占有、使用的他人財產;(二)債務人在所有權保留買賣中尚未取得所有權的財產;(三)所有權專屬于國家且不得轉讓的財產;(四)其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產。

    [4] 《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條:金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

    [5]《企業破產法》第十八條:人民法院受理破產申請后,管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行,并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人,或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的,視為解除合同。管理人決定繼續履行合同的,對方當事人應當履行;但是,對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的,視為解除合同。

    [6]《企業破產法》第三十八條:人民法院受理破產申請后,債務人占有的不屬于債務人的財產,該財產的權利人可以通過管理人取回。但是,本法另有規定的除外。


    [7]金世鼎:《民法上優先受償權之研究》,載刁榮華主編《現代民法基本問題》,漢林出版社1981年版,第 142-148頁。

    [8]劉光:《優先權制度的歷史考證與分析》,《法學論壇》2002年第4期,第63頁。

    [9]陳思奇:《我國未來立法中民事優先權順位的本土化制度設計》,《學術交流》,2012年第10期,第64頁。

    [10]陸曉燕:《保障生存利益與維護交易安全的平衡——房地產開發企業破產中購房人權利之順位研究》,《法律適用》2016年第3期,第19頁。

    [11]申衛星:《我國優先權制度立法研究》,《法學評論》1997年第6期,第65頁。

    [12]李永軍:《論破產管理人合同解除權的限制》,《中國政法大學學報》2012年第6期,第69-70頁。

    [13]王治江:《美國破產法中的待履行合同》,《黑龍江省政法管理干部學院學報》2003年第 2期,第127-131頁。

    [14]陸曉燕:《保障生存利益與維護交易安全的平衡——房地產開發企業破產中購房人權利之順位研究》,《法律適用》2016年第3期,第17頁。

    [15]李永軍:《論破產管理人合同解除權的限制》,《中國政法大學學報》2012年第6期,第77頁。

    [16]莊加園:《預告登記的破產保護效力》,《南京大學學報(哲學·人文科學·社會科學)》2014年第6期,第54-57頁。

    [17][日]伊藤真:《破產法》,劉榮軍等譯,中國社會科學出版社1995年版,第182頁。

    [18]郝繼偉:《論破產中已支付對價特定財產的法律性質與處置》,“中國法學網”,網址:http://www.iolaw.org.cn/showNews.asp?id=15648),2019年4月26日最后訪問。

    [19]王剛:《房地產企業破產中待履行商品房買賣合同的解除權研究》,《河北法學》2019年第2期,第148頁。

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